前怕狼，後怕虎

記者陳韋帆／新北報導

砸了千萬買農地，建蔽率竟無故消失了？一名新北市年約60歲的林男，2年前砸了近1千萬買了一塊約8百坪農地，想在退休時可以利用10％建蔽率興建2.5層樓高、約百餘坪的小農舍，居住且享受種植花草、農作物的悠然退休人生，孰料申請建照時，竟發現沒有「建蔽率」可以申請，就這樣憑空消失了。

▲林男砸千萬買農地想蓋農舍退休用，孰料建蔽率早已被前一手地主使用。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

林男表示「我相當羨慕蘭陽平原的農村悠哉，好不容易在新北市選到一塊農地，想說可以在新北市享有同樣的生活，是多麼美好的事情，所以使用積蓄已久的退休金買了這塊農地，想不到竟然不能蓋。」

林男找到正業地政士聯合事務所所長鄭文在協助，鄭文在也相當納悶，好好的一塊農地怎麼「10％建蔽率」就這樣消失了，經查，發現建蔽率竟然早在多年前，就已經被前一手地主「乾坤大挪移」挪走。

鄭文在解釋，民國89年之前【農業發展條例】尚未修正，當時農地可以將所有權人擁有的農地合併計算，例如小明同時擁有A地30坪、B地30坪、C地40坪，三塊農地共100坪，小明可以將10％，也就是10坪的建蔽率，通通蓋在A、B、C任何一塊地上，而沒蓋的農地，就會被「著色套繪」。

他說，林男買到被「著色套繪」的土地，想蓋房子，就如同買到「國王的新房」，因為根本無法再做建築使用，僅能耕種，這樣的價值其實天差地遠，林先生以每坪約1.5萬元的單價購入，這樣的價格就是還有建蔽率的價格，但沒有建蔽率的農地，可說是打對折也很難賣出。

其實像林先生所遇到的狀況，對於地政士而言，其實並不難發現，不過，多數人一輩子僅會有1～2次的不動產買賣經驗，所以很容易忽略「致命細節」。鄭文在建議，買賣不動產，還是透過專業的地政士協助，才能真正省錢、省事、少麻煩。